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会计分录怎么写从2019年报看万科的“三生之幸”(附表)

  伯杰已经在以前的声明和文件中做了大量工作,他的计划是:重新考虑大型两栖舰船在未来的作用; M1艾布拉姆斯坦克的裁撤;削减炮兵部队;削减直升机中队;重新评估F-35在未来作战中可能扮演的角色等等。

  本刊记者 张哲

  一句话点评:在白银时代,万科调整发展主线,从营收增速转向“增长质量”,即做好产品服务,持续提升管理水平,注重ROE等。

  近年来,投资人对行业的认知基本围绕商品的投资属性展开,即价上涨趋势越明显、调控政策越宽松,股的行情就越旺盛。这也间接导致股在二级市场的表现与政策及价呈正相关,与企的基本面表现相。

  

  但实际上,随着“住不炒”与“不将作为短期经济的手段”结合“三稳”(稳政策、稳价、稳预期)的政策基调的确立,行业的政策方向基本告别了大起大落并将趋于稳定,这也意味着政策与板块行情的“脱钩”将越来越明显,企的基本面将是支撑起未来股价走势的主要逻辑。

  有投资人曾表示,“过去三年已售未结的销售额、当年的销售额、近三年的销售增速、土地储备”是企估值的重要指标,因为这代表了企的“三生之幸”,即其表外利润、两年后的利润、成长性以及未来的发展空间。

  提到犯罪悬疑片,奉俊昊的《回忆》绝对是必看经典。多少国内青年导演也视这部电影为模板,模仿了一次又一次。

  2019年3月17晚间,万科公布了2019年全年业绩报告,那么透过万科2019年财报,其“三生之幸”呈现何种趋势?

  

  业绩结算稳定但销售增速趋缓

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  年报显示,万科2019年实现了结算收入3340.4亿元,同比上升21.8%,结算是13600元/平方米,也略有增长。从已售未结数据来看,截至2019年末,万科合并报表范围内有 4288.5万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约6091亿元,较上年末分别增长15.6%和14.8%。

  上述数据表明,万科在业绩结算方面的表现增长较为稳定,不过其结算项目的整体盈利能力有所下滑。2019年万科及相关业务的结算毛利率为27.2%,较2018年下降2.5个百分点。集团全面摊薄的净资产收益率为20.7%,较 2018年下降1个百分点。而据Wind数据,会计分录怎么写主流企过去两年的销售毛利率(见表一)平均值分别为27.8%和30.6%。

  虽然万科2019年的销售业绩增速趋缓,但在各地区的市场份额排名仍靠前。2019万科实现销售4112.2万平方米,销售金额 6308.4 亿元,分别增长1.8%和3.9%。集团2019年在全国商品市场的份额约4%,在21个城市的销售金额位列当地第一,在12个城市排名第二。

  而从万科的土储布局来看,按建筑计算,2019 年新增项目 71.5%位于一二线城市;按权益投资金额计算,79.9%位于一二线城市。这为其在后市中的“销售质量”奠定了一定基础。

  在万科总裁、首席执行官祝九胜看来,毛利率下降是整个行业的趋势。他在万科线上业绩上表示,在营收增长方面,万科所取得的成绩并不是理想水平,但万科要做的是“增长质量”,即做好产品服务,持续提升管理水平,注重ROE等。

  不过值得注意的是,根据《红周刊》此前结合企公告与克尔瑞销售排行榜统计的数据,万科2017年至2019年的权益销售额平均增速(见表二)仅为18%,与同梯队的融创中国与碧桂园相比位于较低水平。

  利率处于行业较低水平 物业板块持续爆发

  2019年,行业渠道继续受到严格监管,会计分录怎么写贷款增速回落。2019年末,全国主要金融机构贷款余额同比增长14.8%,增速较上年末回落5.2个百分点。

  今年3月份是企2020年迎来的第一个偿债小高峰,中信证券数据显示,综合考虑境内外债券,3月债到期规模超600亿元。在偿债高峰期与影响重叠之下,企或将面临较为严峻的再。

  对此,祝九胜表示,整体上对万科的影响“相当大”, 既导致销售回款大幅下降,也给未来1-2年产生了结算压力。具体来看,销售方面,2至3月份额或同比下降510亿元,包括进驻的湖北三个城市销售断流;项目交付方面,一季度预计1万户面临延缓交付,全年该数字将增至3.9万户,同时开工也较往年延迟40天左右。

  不过万科的成本仍处于行业较低水平,其近期的境内债利率仅为3%左右,而行业境内外发债利率平均水平则约为7%。另据万科2019年现金流量表,截至2019年底其筹资活动产生的现金流量净额为-333.38亿元,会计分录怎么写偿债力度远大于。万科执行董事王文金在业绩会上表示,万科经营性现金流入比较充足,就没有必要保有过多借款,因此归还借款,减少了筹资现金流入。

  与此同时,作为万科重要“隐蔽资产”的万科物业在2019年的表现依旧亮眼,实现营业收入 127.0 亿元,同比增长 29.7%。截至报告期末,万科物业累计签约 6.4 亿平方米,同比增长 26.1%,其中已接管合同 4.5 亿平方米,为未来储备 1.9 亿平方米。

  - 证券市场红周刊  原创-

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原文标题:会计分录怎么写从2019年报看万科的“三生之幸”(附表) 网址:http://www.syycny.cn/caijingxinwen/2020/1018/14990.html

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